Dommage ouvrage promoteur : Quand s’assurer ?

Pour concrétiser leur projet, les promoteurs immobiliers seront soumis à de nombreuses obligations. Pourtant, la souscription à de nombreuses assurances garantit la concrétisation de leur projet. Ces assurances sont parfois pour leur propre bénéfice ou pour celui de leur client. Parmi les nombreux contrats à souscription obligatoire pour un promoteur immobilier, il y a l’assurance dommage ouvrage. Mais, dans quel cas faut-il alors contracter cette garantie ?

Qu’est-ce qu’une assurance dommage ouvrage promoteur ?

L’assurance dommage ouvrage est une assurance de biens à souscription obligatoire avant le lancement d’un projet immobilier. Elle permet une indemnisation du maitre d’ouvrage en cas de dommages compromettant la solidité de son ouvrage rendu inutilisable ou inhabitable. Le maitre d’ouvrage est celui qui demande la construction et non pas celui qui réalise la construction. Il peut s’agir d’un particulier, un constructeur de maison individuelle ou un promoteur immobilier.

Cette couverture a une durée d’application de garantie de dix ans, comme l’assurance responsabilité décennale du constructeur. Ainsi, les dommages, qui surviennent pendant cette durée, seront pris en charge. Le remboursement avec une assurance dommage ouvrage promoteur est rapide. En effet, le versement d’une indemnisation n’attend pas la décision de la justice ou l’application de la garantie responsabilité décennale du constructeur. De plus, en cas de litige entre le constructeur et son assureur, l’activation de la garantie décennale du constructeur peut être retardée. Grâce à cela, le promoteur pourra faire les réparations nécessaires sans subir un préjudice financier. Cette assurance valorise le travail d’un promoteur immobilier, car ses chantiers seront bien conçus et organisés. Ce sera vu comme un gage de son professionnalisme. Donc, n’hésitez pas à trouver un assureur pour pouvoir contracter une assurance dommage ouvrage promoteur.

Quels sont les projets et les dommages couverts par une assurance dommage ouvrage ?

Après l’instauration de la loi Spinetta, souscrire à une assurance dommage ouvrage avant d’entreprendre tous travaux de reconstruction, de rénovation ou d'extension est devenu obligatoire. Ainsi, vous pouvez contracter une assurance dommage ouvrage promoteur pour la construction ou rénovation d’une maison individuelle ou d'un immeuble d’habitation. Il en est de même pour les bâtiments commerciaux, professionnels et industriels.

Pour chaque ouvrage, le contrat va assurer les mêmes dommages qui sont couverts par la garantie décennale du constructeur. C’est-à-dire les dommages qui engagent la solidité de l’ouvrage et son impropriété à la destination. L’assurance couvre donc les défauts d’isolation, les affaissements du sol, les fissures et les malfaçons dans la toiture.

Mais, en plus de cela, elle couvre aussi les éléments d’équipement dont le remplacement et le démontage abiment ou enlèvent une partie de l’ouvrage. Par contre, elle ne couvre pas les portes, les fenêtres et d’autres parties mobiles de l’ouvrage. Les défauts dus à des fautes intentionnelles ou des causes étrangères ainsi que les effets d’un usage normal ne sont pas non plus couverts. De même pour les dommages esthétiques, les dommages au mobilier et immatériel.

Comment souscrire une assurance dommage ouvrage promoteur ?

Avant de contracter une assurance dommage ouvrage promoteur, vous devez faire un devis auprès d’un courtier ou à une société d’assurance. Pour faire cette estimation, il vous demandera les détails de l’ouvrage que vous voudriez vous réaliser. L'assureur vous questionnera sur : le type, les caractéristiques techniques, la destination et le coût.

Il aura aussi besoin de savoir si les entrepreneurs ou les constructeurs qui réaliseront les travaux ont une assurance responsabilité décennale. Cela permet à votre assureur de savoir à qui s’adresser en cas de dommages pour demander un remboursement. Mais, les honoraires demandés par ces intervenants doivent aussi être mentionnés.

Il devra par ailleurs connaitre les éléments techniques de votre projet. Donc, il demandera à consulter vos dossiers techniques, à accéder à des rapports sur l’étude du sol ou celui du contrôleur technique. C’est seulement après avoir analysé ces données que votre assureur connaitra le risque de sinistre de votre projet.

La connaissance de ce risque lui permettra de faire un devis, donc de chiffrer un tarif. En effet, le prix de cette assurance est calculé en pourcentage sur le budget total nécessaire à la réalisation du projet. Généralement, ce pourcentage varie entre 1 à 2,5 %. Cette variation dépend de la compagnie d’assurance que vous aurez choisie. Le payement du tarif de votre assurance se fait en une seule fois lors de la souscription. Toutefois, le montant peut être réévalué à la fin du chantier.

Le fonctionnement d’une assurance dommage ouvrage

Depuis 2015, la garantie financière d’achèvement est également devenue obligatoire pour un promoteur immobilier. Cette garantie oblige l’entrepreneur à faire des réparations en cas de dommage pendant l’année qui suit la réception des travaux. Cela s’impose, quels que soient les dommages du moment qu’ils ne sont pas dus à l’usure. C’est seulement après l’expiration de cette garantie que l’assurance dommage ouvrage promoteur peut prendre effet.

Pour l’activer, vous devez envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception à votre assureur une déclaration de sinistre. Il aura soixante jours à partir de la réception de votre déclaration pour vous aviser de sa décision à l’application des garanties prévues au contrat. Au minimum dans les quinze jours, une indemnisation sera versée à l’assuré si les deux parties sont d’accord sur la mise en jeu des garanties prévues au contrat.

Si l’assuré trouve que la proposition d’indemnisation est insuffisante, il peut engager un avocat pour contester la décision de son assureur. Il peut en faire de même si son assureur refuse de le dédommager. Sachez pourtant que cette garantie dommage ouvrage se terminera en même temps que l’assurance décennale du constructeur.

Quels sont les risques et les sanctions en cas de défaut d’assurance ?

Un promoteur non souscrit à une assurance dommage ouvrage promoteur peut être traduit en justice. Il risque un emprisonnement de 6 mois et une amende 73 000 €. En plus de cela, en cas de sinistres, l’indemnisation sera retardée, car l’étude de responsabilité et la procédure judiciaire pour la garantie décennale peuvent durer des années.

L’assurance dommage ouvrage promotion est une assurance transmissible. De ce fait, si l’ouvrage est revendu à un deuxième acquéreur, ce dernier jouit aussi de la garantie dommage ouvrage promoteur en cas de dégâts. Si le promoteur n’est pas assuré donc il sera le premier responsable pour les malfaçons et les vices de construction. Ainsi, s’il y a préjudice, ces nouveaux acquéreurs peuvent lui demander des dédommagements même en cas de cessation d’activité ou de faillite.

Par ailleurs, la souscription à une assurance dommage ouvrage promoteur est nécessaire à la signature d’un contrat avec un constructeur. Sans une attestation d’assurance, l’entrepreneur peut refuser la signature d’un contrat avec vous. Mis à part cela, la non-souscription du promoteur à cette assurance rendra la vente de bien immobilier très compliqué. Mais, il fera également baisser les prix des biens immobiliers.